こんにちは、最近不動産投資の勉強を始めたクマノミです。
不動産投資には、区分・戸建て・一棟などがあり、各物件の中でも「新築」「中古」に分けられます。
中でも比較的リーズナブルと言われている、区分の新築ワンルームマンション投資について解説します。
あなたの周りのも投資をされている人もいらっしゃるかもしれませんね。
数ある新築ワンルームマンション物件の中には、しっかりと資産として機能を果たしている物件もあり、区分マンション投資で生計を立てられている人もいます。
しかし、僕の周りの不動産のオーナーをされている方も含めて、一般的に新築ワンルームマンションはかなり難易度が高いと言われております。
成功されているごく少数に夢を見て、人生で１番大きな買い物と言われている「不動産」の買い物を間違えないように情報収集が重要です！
さて、今回はなぜ新築ワンルームマンション投資の難易度が高いかと、そんな営業マンが使うワンルームマンション投資の売り文句を取り上げてみたいと思います。
なぜ新築ワンルームマンション投資は難しいか
プレミアム価格
僕の周りにも長い事不動産をされている人がいますが、新築に手を出す人はわずかです。
その理由を聞いたり本を読んでいると、やはり新築にはディベロッパー、不動産販売会社などの手数料が入ってきます。
そして、販売会社は人件費と広告費を投下します。
よく、CMで見る「ここにこんなよさげな物件建ちましたよ！」とあるアレです。
広告費やディベロッパーなどの取り分がありますので、新築の物件には土地・建物の価値に約３割ほどの金額が乗っていると言われております。【これがプレミアム価格です】
という事は、必然的に買った瞬間に価値が３割下がりますよね。
３割って、3000万円の物件だと900万円ですよ？3900万円の物件を買った瞬間に価値が3000万円に下がる可能性があるという事です。
初心者が、900万円を投資で稼ぐにはあまりにも大きな金額です。
まず認識頂きたいのは、買ったタイミングではプレミアム価格がついてくるという「事実」です。
この「事実」を踏まえずに購入してしまうケースがほとんどなので、入り口をしっかり理解していきましょう！
信用棄損になる
不動産投資とは、銀行から融資してもらい自分の財産にレバレッジ（てこの原理）を使って、投資をします。
その銀行があなただけでなく、物件に対しても評価をして融資をします。
あなただけでなく、建物と合わせて評価をしているなら、物件そのものが実際の建物価格が低い状態だと銀行は融資することを嫌がりますよね。
「残債＞＞＞資産価値」という状態のことを指します。要は、「債務超過」の状態になっているという事です。
物件の資産性よりも、プレミア価格が乗っている物件価格が上回っているので、価値があると評価できないという事です。
ここでの問題点としては、規模を大きくする際に、買い進めて行くと数件で融資がストップしてしまいます。
不動産投資家では、この「信用棄損」の面を見る方はかなり多い印象を持っています。
利回りが低い
広告チラシなどに大きく、「表面利回り〇％！」と書いているのを見たことがありますか？
この表面利回りの計算式を確認していきましょう。
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件価格×100
では、実際に投資をする上で表面利回りの計算だけでよいのでしょうか？
答えは「No」です！
必ず、「実質利回り」の計算をしましょう。
実質利回り（％）＝（年間の家賃収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
これでシュミレーションをすることが、投資をする上で最低限しなければいけない計算式です。
では、この「経費」と書かれている項目には何が入るのでしょうか。
- 管理費
- 修繕積立金
- 仲介手数料
- ローン金利
- 保険料各種（団体信用生命保険、火災保険など）
- 税金各種（固定資産税、都市計画税など）
- 登録時の税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税など）
- 水道光熱費
などがあげられます。
何が言いたいかといいますと、上記であげた「諸経費」の項目を度外視して、「表面利回り」だけを見て購入すると上記項目の支払いが発生し、期待利回りに達しない状況になるという事です。
ですので、保険料や税金などの「諸経費」を含めたシュミレーションを「必ず」実施するようにしましょう。
そうすると、表面利回り４％と宣伝されていた物件でも、蓋を開ければ実質利回り１％を切ることもあります。
それでは、実際に僕も受けた営業トークと考え方を解説したいと思います。
営業マンの営業トーク
保険になる
「生命保険になる」という言葉は、先ほどにも少し上げましたが、「団体信用生命保険」の事を言っています。
「団信」と呼ばれることもあります。
「団体信用生命保険」とは、契約者が死亡した場合や重大な障害を負った際に保険会社が残債を負担する制度です。
メリットとしては、自分の家族に物件の残債を残す心配がなくなることが1番イメージしやすいですね。
補足として、デメリットとしては通常の生命保険とは違って、「生命保険料控除」の対象外になっていますので、ご注意ください。
生命保険としての機能はしそうですが、これだと民間の掛け捨ての安い保険で十分ではないでしょうか？
何千万円も投資をする必要はなく、月数千円で保険を掛ける方が資産的にも合理的です。
「投資は投資、保険は保険」としっかり分けて考えましょう。
節税になる
これも非常に多くの営業マンが言うセールストークですね。
仕組みとしては、不動産が「減価償却費」という経費の項目で、本業で稼いでる所得税を圧縮するという事です。
要は、家賃収入よりも物件価格が高くなっている「赤字状態」が前提です。
節税額以上の赤字を垂れ流すことは、「投資」と呼べるのでしょうか。
そもそも不動産投資をする目的は、毎月の「キャッシュフロー」をプラスにすることですよね？
その点からも目的からずれているのではないかと思います。
支払い終わったら、「年金」代わりになる
賃貸と違って、35年のローンを払い終われば自分の物になるので、その後の家賃収入が年金代わりになる、という営業トークも定番です。
結論として、「ならない」と思います。
それでは具体的な数字を使ってみていきましょう。
2000万円の物件を、家賃8万円で35年間ローン返済を2万円/月で手出しで返しているとします。
単純計算で35年間で約840万円支払ったことになりますね。
その840万円を手出しで払ったあとに残るものはなんでしょうか？
そうです、物件ですよね。「築35年の物件」が残るという事は、新築で募集をかけた家賃ではとうてい入居者がつかない事態も容易に想像できます。
という事は家賃を下げる必要があります。
たとえ、入居者が付いたとして今まで払った840万円は回収出来るのでしょうか？
築35年で入居者をつけるには、リフォームすることが多いですので（僕が今住んでいる所もリフォーム済みの築33年の賃貸です）、840万円にリフォーム代が足されます。
そして、忘れてはいけないのが物件の購入時にかかる初期費用ですね。これは物件の5％と言われていますので、だいたい100万円くらいかかる計算です。
家賃を少しずつ減額していくとして、35年間だと何度も家賃を見直す機会も考えられますので、840万円より多い金額を手出しで払うことになります。
以上のことを踏まえると、35年間支払いをした840万円に諸々足していくと1000万円くらいになるという事です。（今回は空室去リスク、家賃下落率などは入れていません）
家賃が下がったとしても、仮に5万円/月で貸しだして空室リスクは考慮しなくても、17年ほどかかる計算になります。
35年待って、そこからあと17年も回収するのにかかるんかい…となりますよね。
では、老後の年金代わりとするには、後は出口戦略が考えられます。要は「売却」です。
ですが、売り出す場合にもよほどいい場所にないと、築35年の物件は値下がりするのが当然です。しかも先ほどご説明したとおり、「新築プレミアム」が乗っています。
仮に1000万円で売れれば、トントンですね。（税金の計算は割愛してます）
不動産投資以外で運用してはどうなのか？
では、35年間で払った1000万円ですが、不動産で運用しないとダメなのでしょうか？
厳密にいうと、「35年間」で支払った金額が大体1000万円ですので、もう少し低いとは思いますが、800万円だったとしても米国インデックスファンドで運用したらどうなるのでしょうか？
仮に金融庁のシュミレーションで計算してみました。30年間年利３％で積み立てたらどうなるのでしょうか。
資産シュミレーション：金融庁より引用
約1100万円以上になるという結果が出ました。
しかも年利３％はかなり固く見積もった結果ですので、米国株で長期だと5％は狙えるのではないでしょうか？
また、先ほどの計算から35年支払い終わった後にプラスで17年かかるという結果が出ましたので、さらに17年運用期間を増やせばさらに増えますよね。
やはりこの結果からも、購入に手間暇がかかる不動産ではなく、最初に積立設定をする「インデックスファンド」の方が合理的かなと思いますね…
いかがだったでしょうか。
今回は営業マンがメリットばかり訴求しているので、デメリットもあるよ！ってことで、注意するべき点を列挙しました。
僕個人としては、初心者が手を出すにはあまりにも難しすぎる投資商品だと思いました。
冷静に考えて、業者が出したシュミレーションではなく、あなた自身でシュミレーションをして最適の投資先を見つけたいですね。
やはり、「投資」というからには、人任せというよりは「自分で調べて、自分で決断する」ことがとても重要だと思います。
誰も責任取ってくれないですからね。
しっかり良い面、悪い面双方の情報を集めて「あなた」が判断していきましょう！
それではまた！
コメント